房地产市场迎新变？民法典草案新内容：住宅所有权、居住权可分离
《财经》记者 王丽娜 | 文 朱弢 | 编辑
8月27日下午，备受社会关注的民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。在民法典物权编草案中，专章写入“居住权”的内容：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。
全国人大常委会法工委主任沈春耀在向全国人大常委会作说明时表示，物权编草案在物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度，主要修改内容之一即增加规定居住权。
此前的2017年10月，中共十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
著名法学家、中国政法大学终身教授江平认为，居住权制度既有古代的法律依据和其它国家的参照，也符合中国的传统，能够让一些弱势的人居有定所、老有所养，这是为社会提供福利的一个重要方式。
“居住权”曾有争议
居住权制度并非首次提出。此前在物权法的起草中，对居住权就有过讨论和争议。2005年《物权法（草案）》曾专章规定居住权制度。但最终2007年3月通过的《物权法》删去了居住权的有关条款。
提出创设居住权的是江平。8月29日，江平对《财经》记者回忆，四十年前他就开始对居住权有所思考。在1979年给中国政法大学第一届法律系本科生上课时，他就提出一个案例供学生讨论。
案例是一个归国老华侨的故事，他在广州市中心拥有一幢别墅，膝下有一子一女，老人临终前立了一份遗嘱，将别墅所有权归属儿子，但女儿可以终生居住。江平向学生提出的问题是，老人的遗嘱是否合法。
“当时我就想到居住权的问题，把房屋的居住权和所有权分开，所有权给一个人，居住权给另一个人，这应该是合法的，也合情合理，这也是对弱势群体照顾的一个很重要的措施。”江平说。
居住权的概念早已有之，起源于罗马法。江平介绍，当时的罗马法规定了居住权，当时的法律规定有人役权和地役权，总称役权。地役权在中国现行的物权法中已经规定得很明确，但人役权一直没有规定。“人役权从法律上来说，就是为了特定人的方便和利益，允许他对一些物比如房屋享有一些权利和便利，典型的就是居住权。人役权在后来的法国民法典里有体现，对于居住权做出规定。”江平介绍。
物权法的起草始于1993年，江平参与了物权法的起草，他提出了创设居住权的建议。在2001年5月全国人大常委会法制工作委员会召开的物权法草案专家论证会上，他还以保姆为例对居住权进行解释。他说，很多家庭雇有保姆，一个保姆伺候一家人很久，年老的时候没有住所，“那能否定一个合同或者立一个遗嘱，让保姆有房屋居住权，能够让她养老送终？”
江平提出居住权后，有人响应，也有些一些人认为这个问题可以由合同或遗嘱去解决。比如，可以通过合同约定房屋由家庭成员之外的人居住，或在遗嘱上写明房屋的继承人是儿子，但是女儿拥有居住权。
参与过物权法起草讨论的中国人民大学法学院院长王轶称，居住权制度提出后，经过反复讨论，仍然存在争议，有学者力挺，但也有学者质疑。 “质疑的焦点集中在居住权制度在现实生活中的适用范围是否足够广泛。”
参与物权法起草的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新介绍，最终物权法用益物权部分仅仅规定了土地的用益物权，关于建筑物的用益物权即居住权没有通过，出台的物权法删除了有关居住权的内容。这次民法典各分编草案的起草中，居住权的问题再次提出，并被写入草案。
居住权应该多样化
正在审议的民法典各分编（草案）物权编部分专章规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采取书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
草案还规定，居住权不得转让、继承。居住权涉及的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。居住权人死亡，居住权消灭，但当事人另有约定的除外。以遗嘱方式设立居住权的，参照本章规定。
王轶对《财经》记者表示，草案有关居住权的内容设计和此前物权法草案中的规定基本保持一致。居住权纳入用益物权范畴，是人役权的一种，是为特定自然人的需要设立的物权。最突出的特点是，居住权就是为特定自然人设定的权利，自然人可以在不享有住宅所有权的情况下，对住宅进行最长期限、最大限度的利用。
王轶指出，“当前中国进入老龄社会，不少老年人单纯依靠家庭养老并不现实，怎么通过社会化方式解决养老是现实问题。另外，住房租赁市场发展到现在，公租房制度对满足城镇中低收入住房困难群体的基本住房发挥的重要作用也日益凸显。”因此，这和十多年前物权法起草时面临的社会背景有所不同，人们就是否规定居住权制度的法律共识也随之发生变化。
对居住权写入民法典草案，江平表示“百分之百的赞成”。居住权制度既有古代的法律依据和其它国家的参照，也符合中国的传统，能够让一些弱势的人居有定所、老有所养，这是为社会提供福利的一个重要方式。写入民法典，能大大提高居住权的地位，并且规定应当书面订立居住权合同，并应当向登记机构申请居住权登记，这样就把此前居住权转化为物权，居住权人的权利可以得到更全面的保护。
“此前提出的可以将居住问题写入合同，忽略了一个重要的问题，就是合同规定的是债权，不是物权。债权是相对的，在两方之间，而物权具有对世权。对世界上的任何人我都可以主张我的权利。如果仅在合同中规定，那合同约定的一方不履行义务怎么办呢？没有办法强迫他来履行，他顶多是负有违约责任交付违约金。”江平说。
而居住权经登记生效后，一旦有人侵犯其居住权，当事人就可以提起诉讼保障其居住权。
江平认为，居住权应该是多样化的，并不仅仅是他提到的保姆和弱势者的居住问题。现在一提到居住权，大家想到的就是买房子，“但是只是部分人有能力购买房屋，尤其在房价飞涨的情况下，不是人人都能够买得起房子，应该用各种方式解决居住权。居住权不一定跟所有权非得统一，居住权跟所有权分离，就能体现多种方式，实现人人有居所、人人有住所的理想。”
对此，王轶认为，居住权在功能上是开放的，可以为住宅充分发挥效用提供渠道和途径。“现在部分城镇居民家庭不止一套房，愿意为别人设立居住权的，可以通过订立居住权合同，办理登记手续，设立居住权。当事人也可以通过订立遗嘱的方式，设立居住权。这对于有效解决住有所居，以及充分发挥房屋最大效用，以贯彻物权法物尽其用的立法宗旨都有重要价值。”
居住权可能影响房地产市场
沈春耀在向全国人大常委会作说明时表示，居住权的制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
杨立新称，此前物权法起草时，对居住权的适用范围设计比较简单，考虑到的是离婚一方、保姆等人的住房需要，这次对居住权制度的理解要宽很多，特别是关于公租房的居住权。“现在城市中低收入的群体很大，政府要着力解决他们的住房问题，公租房具有很普遍的意义。”
公租房在中国经历了一定的发展历程，在房改之前的公房也是公租房，现在针对低收入家庭仍然存在公租房。
杨立新说，公租房的承租人只享有使用权，不具有物权，如果居住权的制度应用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。“即便是政府也不能随随便便收回，如果政府以公共利益为由征收征用，那还要给予公租房的居住权人补偿，这样才能更好保障承租人的利益，对于低收入家庭来说这是更高的法律保障。”
江平认为，如何理解公租房、谁能享受公租房的居住权都是立法当中需要深层次考虑的问题。比如，公租房的承租人，其家庭成员享有居住权，但家庭成员之外的人比如同住的孤寡婶婶等，是否也具有居住权？
目前，民法典各分编（草案）是初次提交审议。王轶表示，居住权制度还有进一步完善的可能。例如当事人之间订立的居住权合同，主要应当包含哪些内容。当事人对这些内容没有约定或者约定不明确的，依据什么样的规则去进行补充或者是确定等等。草案还没有作出相应的回应。
“还有公租房的问题。谁有资格取得公租房上设定的居住权等一些具体内容和规则细节等，事关基本的社会公平，目前看还不太可能在民法典中得到回应，还需要有配套的法律或者行政法规予以规定。” 王轶表示。
居住权还将对房地产市场有一定影响。王轶称，居住权的身份性相当强，居住权人不能通过处分居住权获利；而且居住权人通常只能占有和使用住宅，除非另有约定，不能利用住宅获得收益。
对于租房市场中的随意“涨房租”现象。王轶认为，“涨房租”属于合同变更，对于有偿的居住权合同，除非法律另有规定或者当事人另有约定，任何一方不得随意变更合同。
江平还认为，设立居住权后必然会影响房屋的流通。“进行居住权的登记后，房屋就不能随便买卖。从法律上来讲，房屋有了居住权等于设立了负担。设立了负担的房屋所有权不能随便卖卖，因为买的人无法入住。给第三人设立的居住权可以对抗所有权人，连所有权人也不能够随便住进去。必然会影响房屋的流通。当然，如明确告知房屋所有权有负担，但对方同意买那也没有问题”。