去年开始，联合办公在国内迅速走红，包括潘石屹、毛大庆等房地产大咖纷纷进入这一领域。在资本进入寒冬、许多众创空间陷入资金链断裂和出租率低下而纷纷倒闭的当下，一批联合办公空间却逆市而上，发起了快速扩张的浪潮。
与传统的众创空间相比，这些“联合办公”的空间，究竟有什么魔力，让资本青睐，实现爆发式增长？日前，证券时报记者走进其中一家极具代表性的联合办公空间——方糖小镇，为大家一探究竟。
成本低让其快速成长
位于上海市徐汇区番禺路888号的方糖小镇徐家汇新媒体社区，靠近国内知名高校上海交通大学。
进入方糖小镇后，记者第一个感觉就是来到了一个很大的Loft，而且整个空间几乎完全开放，不仅是工位，还有共享开放的厨房、健身房、娱乐区和露天的小花园，另外还备有床等居住配套，让工作和居住可以不必分离。
方糖小镇的COO杨学涛说，他们社区要打造的最重要的一环，就是共享。
去年，在国内创业潮高涨、国外WeWork估值破百亿美元的大背景下，中国的地产大亨潘石屹宣布地产互联网转型的项目——短期租赁办公空间SOHO3Q；万科前副总裁毛大庆辞职创业，打造中国版的WeWork——优客工场。
与这些大咖们相比，方糖小镇的几名创始人显得比较“草根”，但却也有他们的独特优势。CEO万里江，用7年时间做出了中国文化创意园区领域的领军企业德必集团，积累了大量空间运营经验；COO杨学涛，曾在南方报业传媒集团从事采编工作八年多，掌握了丰富的媒体资源；CDO孙林骏，曾在国内多家知名连锁酒店集团任拓展总监，具有强大的谈判能力和土地资源。
今年年初，位于深圳南山科兴科技园的创业孵化器孔雀机构被强拆，继“地库”倒闭之后，又一家孵化器难以为继。小汇了解到，事件的直接导火索是租金问题，事件发生前，物业提出租金要上调，被拆之时，孔雀机构已经连续拖欠三个月租金和物业管理费用。这背后折射的另一个背景，是深圳这两年房价暴涨。
对此，杨学涛告诉记者，在这种大趋势下，方糖小镇依旧可以拿到业内相对较便宜的价格，这与CDO掌握的资源优势和谈判能力是分不开的。“现在很多物业也希望能够做联合办公的业态进行转型，我们的价格比较便宜，一方面是团队的谈判能力强，另一方面，也是因为方糖小镇在一年多的时间内做出了品牌效应，在整体空间的运营能力上比较突出，于是业主愿意给我们比较大的议价空间，我们现在跟业主签约，基本都是十年起跳。”
孙林骏进一步解释说，方糖小镇有一支行业内战斗力最强的拓展开发团队，还建立了比较立体的信息来源。“包括网络、中介、政府渠道、国有企业，根据每个项目的具体情况，我们有比较严密的测算，不跟随市场价格、也不认定业主报价，而是根据我们的测算来倒推我们能够承受的价格和业主报价之间的差距。”
二房东都不好，还谈什么社群和服务？
谈到目前的行业状况，杨学涛认为，现在国内的众创空间数量还远远不够。之所以现在有一些媒体鼓吹国内众创空间过剩、创业者不够用的说法，是因为很多人不懂得怎么运营，导致空置率比较高，才让人产生了供给侧出现问题的假象。“但其实现在用户对这块需求其实非常旺盛。”
联合办公的核心是共享，其中最基础的是共享服务和空间。而与传统的办公室相比，联合办公的工位弹性很强，企业可以随时根据自己公司的发展状况租用相应数量的工位。
对于那些有中长期办公需求的人，方糖小镇提供一切灵活办公的硬件及软件服务设施。租期可以最短按照小时来计费，灵活至周、月、年，并享受高速Wi-Fi、免费咖啡饮料、打印复印设备。除了硬件之外，方糖也会为入驻者，特别是创业者提供一系列服务，如注册、法务、财务、协同办公，也会引进一些创业讲座和资源对接。
而在这个基础上，方糖小镇还有自己独特的优势。大量的第三方服务是方糖小镇脱颖而出的一个利器。“对于创业团队来讲，人数较少、获取资源能力较弱是他们的先天缺陷，我们可以帮助他们去谈资源、谈合作。”杨学涛说。记者了解到，方糖小镇与合鲸资本、人人财务、彩虹律师网、金柚网、任仕达、和仕咨询等第三方平台合作，为入驻团队提供注册、人才、法律、财务、投融资等创业服务，帮助方糖解决创业过程中遇到的问题。同时，方糖小镇聘请在各行业有丰富实战经验的领袖企业创始人，为创业者提供优质的导师服务，如大众点评网的创始人李璟、策源创投的合伙人阮丹宁等，通过天使投资、资源对接、创业会诊等服务，助力创始人实现梦想。
而方糖小镇的一个最核心的竞争优势，在于他们的“社群”。与其他的联合办公空间不一样的是，早在四年前，万里江和杨学涛就联合创立了WorkFace创业社群，目前这个社群在全球20多个城市拥有5万以上的新兴行业初创企业会员，足迹遍布北、上、广、深、杭、成都、香港、台湾、佛罗伦萨、硅谷等。他们认为，社群价值非常大，它可以集合投资人、创业团队和各行各业的人在一起，一起梳理商业模式、创始人之间的关系、股权等等问题。
在WorkFace创立的三年后，方糖小镇开始运营，承接其积累的下来的大量社群资源，做起了大量的社群活动，让这些创业者们能够在一个空间内、包括在方糖小镇以外的社群里面获取人脉资源、商业机会。“这让我们品牌宣传和营销成本大大降低，也让我们与其它事实上只是合租、没有社群的联合办公空间区分开来。”杨学涛说。
很多联合办公做不下去，在杨学涛看来，是因为其体量太小，人群数目不够，导致无法承诺做到第三方服务，也无法做到社群。基于这种想法，也是基于自己的社群能力，方糖小镇在运营至今一年多的时间里，一直在进行快速扩张。而最为难能可贵的是，在快速扩张的过程中，方糖小镇做到了总体出租率接近90%的行业高水准。“除了社群基础之外，营销是我们能够做到这一点的重要原因。我们从项目签约开始，就已经在做销售，周期非常长，这样可以确保在我们开业的时候就达到至少80%的出租率。”
对于很多众创空间不屑的“二房东模式”，杨学涛却不以为然。“我们很看重出租率，只有高的出租率、多的网点才能够提供足够多的人，才能提供足够好的服务，两者结合在一起才能建立足够好的社群，继而反过来让我们服务足够多的人。”杨学涛说，目前国内在做联合办公空间的，除了纯粹的孵化器之外，其他基本90%以上的收入来源都是工位出租。“众创空间真正火起来是在去年，一年多的时间里孵化很难出成果，所以现阶段基本上都是靠工位租赁在创收，但是三五年之后，可能大家的收入模式就会有比较大的区别。”
“一个空间要挣钱，如果你连二房东都做不好，搞了一个地方空空的，还谈什么社群、服务和新模式，没有企业入驻怎么谈孵化，在一个空间里面，租赁是第一件事情，服务第二、社群第三，如果连第一件事情都做不好，后面是无法做的。而且二房东营利模式在中国已经存在了几百年了，而且还将继续存在，有巨大的存在价值，是绝对成立的。”杨学涛说。
对于入驻的企业，方糖小镇也是有选择的。“签合同的时候我们有七问，包括你是谁、你做什么、未来目标是什么、团队情况是什么、行业是干什么的等等，像P2P、直销、传统的电话营销等行业我们不会让他们入驻。”而除此之外，即便你通过了“面试”入驻，也还是有可能会被退出。“我们有一个方糖小镇自治公约，还有自治委员会，会制定一些标准和退出机制，如果一个社区里，有多于一半的人认为你应该出去，公约就会自动生效，我们不用负任何责任。”
今年将进行全国扩张
在杨学涛看来，创业团队的核心需求只有两个，一个是资金，另一个是社群。“资金牵涉到生死问题，社群牵涉到业务开发问题。”社群自不用说，已经是方糖小镇的独家招牌，而在资金方面，方糖小镇自己也投资一些项目，包括引进一些投资公司进来，帮助创业团队和投资公司对接，将双方之间的合作落到实处。
对于行业的未来发展，杨学涛判断，今年下半年国内还会死掉一批众创空间。“尤其是那些只有一两个网点的，很可能倒闭。”杨学涛说，这也会让方糖小镇的拓展工作会变得越来越轻松。
孙林骏说，他们在北京进行拓展时，调研发现，市场上因为大家认识不清、本末倒置等缘故，有接近80%的众创空间或孵化器都是不盈利的，而且都处于亏损状态，都在烧钱赚吆喝。“根基还是要有足够好的出租率，出租率意味着客户，没有客户后面的事情都没法谈。”
目前，方糖小镇的社区基本集中在上海地区，已经开业和进场施工的有18家，完成签约的接近30家。对此，杨学涛说，他们对区域扩张非常谨慎。“有全国扩张能力的公司不多，一个是资金问题，另一个是每个城市的特点不一样，我们希望去到一个地方就做起来一个地方，而且上海是全国最大的商业市场，我们在整个市场里面都还只是毛毛雨，根本不够用。”
但这也不意味着方糖小镇就没有全国扩张的计划。今年方糖小镇将在北上广深等城市做到70个项目左右。谈到方糖小镇今年的发展计划，杨学涛透露，核心首先还是网店拓展和全国扩张；另外今年6月，方糖小镇线上业务还会上线。“这个会突破线下物理空间，让我们把服务做得更到位更全面，简单来说，就是未来这些企业不需要租我们的地方，我们也可以服务到他们。”