近日，来自北京的贾先生在成都主城区的多个甲级写字楼考察了一圈，最终还是选择了最具个性化的乙级写字楼。贾先生表示，最令他无法接受的不是“甲写”的租金，而是加班时间100元/小时的空调费。
成都商业地产研究机构称，今年“3·30新政”后成都写字楼不论是销售还是租赁市场都明显回暖(详见本网5月15日报道《成都商业地产“柳暗花明” 稀缺物业销量大增》)。然而并不是配置越高租售效果就越好，更注重便捷性、实用性、服务性、体验感，真正顺应主流办公企业需求的个性化写字楼，才更受市场欢迎。这类写字楼，成为经济发展新常态下更具保值增值潜力的商业物业。
加班100元/小时 “空调费”吓退八成客户
从事电子商务的贾先生是北京某公司的董事长，拟定在成都开公司，办公寻租目标是市区的甲级写字楼。出于对成都市场的重视，他亲自带上行政人员，先后对城南和城东的核心商圈的目标写字楼进行了考察。
“租金都很满意，但物管费太高了。”贾先生发现，成都诸多甲级写字楼的租金基本在80元/平方米上下浮动，但物管费普遍在22元/平方米以上。令他最难接受的是，所考察的多家高档写字楼均在员工加班时间多了一项费用：100元/小时的空调费。
贾先生称，时下炎炎酷暑，因从事行业特殊，每天有员工加班5-7个小时成为常态。按平均每天加班6小时算，每天空调费高达600元，意味着每月虚增的空调费高达1.8万元左右。按租赁300平米写字楼计，月租金2.4万元，但空调费高达办公租金的75%。
为什么成都甲级写字楼的租金明显偏低，但物管和其它成本更高？据记者调查了解，由于甲级写字楼多数是配备统一开关的中央空调，定时提供冷气或暖气。如果加班的话，除了要提前向物管申请，还要支付高额的中央空调加班使用费。因为一开空调，整栋楼的空调系统都会随之启动, 造成电费高昂。很多公司为了省钱，只能弃舍了这类写字楼。
业内人士分析，在企业办公成本恒定预算的条件下，由于运营成本过高，无形中直接导致投资客的租金水平和投资回报率锐减。这类写字楼，一般会吓退至少八成以上的投资者或具有高品质办公需求的寻租企业。目前成都投入使用的甲级写字楼空置率高达35%,另一个主要原因是办公企业无法承受各种名目的管理费用。
顺应客户需求 控制办公成本 服务更用心
客户办公越来越注重适用性、控制成本、看重服务，部分开发商在写字楼办公设计和办公体验上更注重“人性化”。这类办公物业，当前备受投资客和寻租企业欢迎。
以成都桐梓林商圈的英联国际为例，进入4月市场回暖后颇受客户欢迎，不到两个月销售面积逾2500平米，销售额近3000万元。从适用性看，其办公楼物管费为12元钱/平米，物管成本只有纯甲级写字楼的50%。更受客户看重的是英联国际在客户加班时间不仅没收“空调费”，而且完全承包了办公客户的所有电费。据开发商相关负责人介绍，该项目办公条件基本达到了甲级标准，均为中央空调，但配置上真正实现了“分户开关”，只有加班的办公室才会产生用电量，整栋楼房的资源耗废成本大范围降低。
“我们的物管费极具优势，且服务质量优于其它高档写字楼。”英联置业负责人称，该项目属于个性化的酒店式服务商务办公综合体，办公企业不仅能享受到酒店式的周到服务，比如前台的服务管家还能够为办公企业提供代签快递等业务。同时，办公楼下配置了茶房、特色阳光餐厅等。除了有配套齐全、交通便捷的双重优势，系统化人性化社区规划等解决方案、围合式立体景观花园广场、写字楼小面积自由组合方案，还实现了四星级酒店与写字楼科学分区、人车完美分流及专业服务全方位、全封闭的标准化高档酒店物业统一管理的综合服务。此外，项目中部大厅设计与6000平米的市政休闲广场相连，并设置景观小品、绿化及足够的地面与地下停车位,真正满足了主流客户的需求。
从本网调查的情况看，上月销售量靠前的优质写字楼，都在办公成本与用户价值上找到了很好的平衡点，做到了综合考虑、有效提升客户办公体验的舒适性。不论是在办公成本或是在服务模式上，均以为客户创造价值为目标。有业内人士预测，这类项目，以超高价值的管理创新和领优行业的服务模式，将成为成都写字楼市场的新宠。
中小户型受创客追捧 房屋改善型需求或上升
高力国际统计数据显示，2015年一季度末，成都全市写字楼平均租金为82.4元/月/平方米，去年Q4甲级写字楼的平均租金也跌至100元/月/平方米。成都销售型写字楼的价格则从一年前9076元/平方米的均价，下滑至当前的7828元/平方米。预计今年下半年成都写字楼市场还将受到30万平方米新交付甲级写字楼冲击，市场对租户的争夺会更加激烈，这将直接影响租金水平，以及新旧写字楼和新旧区域之间的竞争与调整。
当前备受关注的是，在成都中央商务区和东大街，为了对抗老旧写字楼业主退租潮、高品质新项目的竞争，不少项目在租金账面价、免租期等方面提供了更大的优惠。但由于核心区域未来新增供应量逐步下滑，板块租金预期会相对稳定。
为了对应市场，英联置业在项目开发调研前期的设计上颇具先见之明。项目在售写字楼只规划了11-18楼，总户数只有78户，面积为100-1800平米框架结构，可自由组合使用，增加了投资的灵活性。由于英联国际写字楼以面向成长性优良的“互联网+”、科技类公司、培训机构等为主体,其办公需求比较旺盛，不论企业自购办公或是用于投资，在当前在售的写字楼物业中都具有足够的竞争力。
